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El proyecto de ley «arriendo justo»

15-06-2023

El proyecto de ley «arriendo justo» aborda una iniciativa legislativa en Chile que busca terminar con los supuestos requisitos excesivos y los cobros abusivos en el proceso de arrendamiento de propiedades. La propuesta incluye eliminar el cobro en Unidades de Fomento (UF) y el corretaje para arrendatarios, con el objetivo de garantizar un acceso más equitativo y transparente al arrendamiento.

La iniciativa «arriendo justo» busca establecer límites a los requisitos y garantías exigidas por los propietarios, como la presentación de múltiples avales y la solicitud de rentas anticipadas. Además, se plantea prohibir el cobro en UF, una medida que encarece los arriendos y dificulta el acceso a la vivienda, especialmente para las personas con ingresos más bajos.

El proyecto también propone eliminar la comisión del corretaje para el arrendatario, una práctica que implica el cobro de comisiones por parte de intermediarios en el proceso de arrendamiento. Esta medida busca reducir los costos para los arrendatarios y garantizar un proceso más justo y transparente. Sin embargo, el proyecto de ley «arriendo justo» no busca eliminar al corredor de propiedades en su totalidad. Su objetivo principal es abordar el tema del corretaje en el proceso de arrendamiento, con el fin de reducir los costos para los arrendatarios y garantizar un proceso de arriendo más justo y transparente. Los corredores de propiedades seguirán desempeñando un papel en el mercado inmobiliario, pero se espera que este proyecto de ley regule sus prácticas y responsabilidades en el proceso de arrendamiento.

En resumen, la iniciativa legislativa «arriendo justo» en Chile busca abordar los problemas de transparencia, equidad y cobros abusivos en el proceso de arrendamiento de propiedades, estableciendo límites a los requisitos y garantías exigidas, prohibiendo el cobro en UF y eliminando el corretaje.

Observaciones críticas del proyecto de ley «arriendo justo»:

Existe problemática de la intervención estatal en la fijación de precios en el mercado inmobiliario, especialmente en el contexto del arriendo de viviendas. La idea del precio justo, aunque atractiva en teoría, puede generar consecuencias negativas en la práctica.

La intervención del Estado en la fijación de precios puede llevar a una disminución de la oferta de viviendas y a un deterioro de la calidad de las mismas. Esto se debe a que los propietarios podrían verse desincentivados a invertir en mejoras o mantenimiento de sus propiedades si no pueden obtener un retorno adecuado de su inversión. Además, la fijación de precios podría generar un mercado negro de arriendos, donde los propietarios cobran precios más altos de manera informal, evadiendo las regulaciones.

La intervención estatal en la fijación de precios puede generar una asignación ineficiente de recursos, ya que los precios no reflejarían la verdadera escasez o abundancia de viviendas en diferentes áreas. Esto podría llevar a una mala distribución de la oferta y la demanda, lo que a su vez podría generar problemas de congestión y falta de viviendas en ciertas áreas.

La solución al problema de los precios elevados en el mercado inmobiliario no radica en la intervención estatal, sino en la promoción de una mayor competencia y en la eliminación de barreras que impiden el acceso a la vivienda. Entre las medidas propuestas se encuentran la simplificación de trámites burocráticos, la promoción de la construcción de viviendas asequibles y la eliminación de restricciones de uso del suelo que limitan la oferta de viviendas.

Aunque la idea del precio justo puede parecer atractiva, es importante analizar sus posibles consecuencias negativas y considerar alternativas que promuevan un mercado inmobiliario más eficiente y equitativo. La discusión sobre el equilibrio entre la regulación y la libertad de mercado es esencial para garantizar un enfoque adecuado y efectivo en la solución de los problemas del sector inmobiliario.

Puntos críticos:

Prohibir el cobro de arriendo en UF (Unidades de Fomento):

Actualmente, aunque los contratos legales están en Pesos, se suele acordar un valor equivalente a un cierto monto de UFs. Sin embargo, si se prohíben los reajustes por UF, el mercado probablemente comenzará a ajustarlos según el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Si se prohíbe también el IPC, el mercado buscará otra variable, como el dólar o un porcentaje fijo de antemano, lo cual podría ser perjudicial para los arrendatarios.

Regular para que se exijan menos requisitos para arrendar:

Aunque es deseable tener algún grado de seguridad sobre quién está arrendado la propiedad, si no hay formas claras de evaluar a los posibles arrendatarios, los propietarios pueden recurrir a la discriminación arbitraria. Se sugiere que los requisitos actuales ayudan a objetivar la evaluación y reducir la discriminación.

Regular para que solo se pueda exigir un mes de garantía:

Aunque esto parece razonable, los propietarios pueden exigir más debido a malas experiencias con pagos o mantenimiento de la propiedad. Este extra sirve como una especie de seguro. Si se limita este «seguro», el propietario podría compensarlo aumentando el precio del arriendo. La solución podría estar en un mejor mercado financiero que ofrezca seguros de garantías y cuentas de custodia.