La propuesta que busca prohibir el cobro de intereses sobre intereses podría tener efectos más amplios de lo esperado. Analizamos cómo podría influir en los créditos hipotecarios, el ahorro y el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios en Chile.
¿Qué es el anatocismo?
El anatocismo corresponde a la aplicación de intereses sobre intereses previamente acumulados. En términos simples, ocurre cuando los intereses generados por una deuda se incorporan al capital y comienzan, a su vez, a generar nuevos intereses.
Este mecanismo se utiliza principalmente en operaciones financieras de largo plazo, especialmente cuando existen periodos extensos de pago, renovaciones, reprogramaciones o atrasos.
La discusión legislativa busca prohibir, de manera general, que los intereses puedan capitalizarse en cada vencimiento o renovación de una obligación.
¿Qué establece actualmente la legislación chilena?
La Ley N.º 18.010, que regula las operaciones de crédito de dinero, permite actualmente la capitalización de intereses por periodos no inferiores a 30 días.
Esto significa que, bajo determinadas condiciones, los intereses acumulados pueden incorporarse al capital adeudado y generar nuevos intereses.
Sin embargo, la legislación ya contempla una restricción relevante: los intereses moratorios, es decir, aquellos cobrados por atraso, no pueden capitalizarse libremente.
¿Por qué se busca prohibir el anatocismo?
El objetivo declarado de la propuesta es fortalecer la protección de los consumidores y evitar que una deuda aumente excesivamente producto de la acumulación de intereses.
Desde la perspectiva del deudor, la medida podría facilitar la comprensión de las obligaciones financieras y limitar el crecimiento de las deudas cuando existen atrasos o reprogramaciones.
No obstante, organismos técnicos y representantes del sector financiero han advertido que una prohibición absoluta podría producir efectos diferentes a los esperados.
Créditos potencialmente más caros
Una de las principales advertencias es que las instituciones financieras podrían incorporar anticipadamente el riesgo de incumplimiento dentro de la tasa de interés.
En lugar de cobrar el riesgo solamente a quienes se atrasan, los bancos podrían aumentar el costo del crédito para todos los solicitantes desde el inicio de la operación.
Según los ejemplos incluidos en el análisis, un crédito de $2.000.000 pagado en 12 meses podría experimentar un aumento en su tasa mensual y en el valor de sus cuotas si se elimina completamente la posibilidad de capitalizar intereses.
Esto podría afectar especialmente a:
Personas que solicitan créditos de consumo.
Familias que buscan financiamiento hipotecario.
Pequeñas empresas.
Personas con menor capacidad de ahorro.
Solicitantes con perfiles financieros de mayor riesgo.
Posible efecto sobre los créditos hipotecarios
El mercado hipotecario funciona con plazos que normalmente se extienden durante 15, 20, 25 o incluso 30 años.
Por esta razón, cualquier modificación en la forma de calcular intereses puede afectar directamente:
La tasa ofrecida por los bancos.
El dividendo mensual.
El costo total del crédito.
La evaluación de riesgo del solicitante.
El porcentaje de financiamiento.
Las alternativas de reprogramación o periodos de gracia.
Una prohibición absoluta podría llevar a que las instituciones financieras reduzcan su exposición al riesgo, eleven sus tasas o endurezcan los requisitos para aprobar nuevos créditos.
Para las familias, esto podría traducirse en una menor capacidad para acceder a una vivienda.
Consecuencias para el desarrollo inmobiliario
El financiamiento también es fundamental para las inmobiliarias y constructoras, cuyos proyectos pueden tardar varios años en diseñarse, financiarse, construirse y comercializarse.
La capitalización de intereses forma parte de diversas estructuras de financiamiento de largo plazo. Una modificación amplia podría cambiar el costo financiero de los proyectos y afectar su viabilidad.
Entre las posibles consecuencias se encuentran:
Aumento del costo de construcción.
Mayor dificultad para financiar nuevos proyectos.
Menor oferta de viviendas.
Ajustes en los precios de venta.
Postergación de proyectos inmobiliarios.
Mayor exigencia de capital propio para desarrolladores.
También podría perjudicar a los ahorrantes
El efecto no se limitaría a los créditos. La capitalización de intereses también se utiliza en productos de ahorro e inversión.
Por ejemplo, una persona que mantiene un depósito a plazo y reinvierte periódicamente los intereses obtiene rentabilidad compuesta.
el ejemplo de una inversión de $10.000.000 mantenida durante cinco años con una tasa anual del 5%. Al eliminar la capitalización, el ahorrante podría recibir aproximadamente $262.000 menos al término del periodo.
Por lo tanto, una prohibición general también podría afectar:
Depósitos a plazo renovables.
Instrumentos de ahorro de largo plazo.
Productos previsionales.
Inversiones que utilizan rentabilidad compuesta.
¿Existen actualmente otras protecciones para los consumidores?
El sistema financiero chileno ya cuenta con diferentes mecanismos orientados a limitar los costos y mejorar la transparencia de los créditos.
Entre ellos se encuentran:
Tasa Máxima Convencional: establece el límite máximo de interés que puede cobrarse legalmente en una operación de crédito.
Carga Anual Equivalente: permite comparar créditos considerando intereses, comisiones, seguros y otros gastos asociados.
Pago mínimo de tarjetas de crédito: busca evitar que las deudas se prolonguen indefinidamente debido a pagos demasiado bajos.
Registro de Deuda Consolidada: centraliza información sobre obligaciones financieras para mejorar la evaluación crediticia y prevenir el sobreendeudamiento.
¿Qué deben considerar compradores e inversionistas?
La propuesta todavía debe analizarse desde una perspectiva técnica y considerar sus efectos sobre el acceso al financiamiento.
Quienes estén evaluando comprar una propiedad deberían revisar especialmente:
La tasa del crédito hipotecario.
El costo total del financiamiento.
Las condiciones de prepago.
Las cláusulas aplicables en caso de atraso.
Las alternativas de reprogramación.
La diferencia entre tasa fija, variable o mixta.
La Carga Anual Equivalente.
Conclusión
La prohibición del anatocismo busca proteger a las personas frente al crecimiento excesivo de sus deudas. Sin embargo, una aplicación absoluta podría generar efectos indirectos sobre las tasas, el acceso al crédito, el ahorro y el desarrollo inmobiliario.
Para el sector inmobiliario, el principal riesgo sería un encarecimiento del crédito hipotecario y una mayor restricción para financiar tanto la compra de viviendas como la construcción de nuevos proyectos.
¿Cómo funciona el interés compuesto en un depósito a plazo?
Cuando una persona renueva un depósito a plazo, puede reinvertir tanto el capital original como los intereses obtenidos.
De esta forma, los intereses comienzan a generar nueva rentabilidad.
Por ejemplo, una inversión inicial de $10.000.000 a una tasa anual del 5% produciría $500.000 durante el primer año.
Si ese interés se reinvierte, el segundo año la rentabilidad se calcularía sobre $10.500.000.
Diferencia después de cinco años
De acuerdo con el ejemplo contenido en la información analizada, una inversión de $10.000.000 mantenida durante cinco años podría alcanzar aproximadamente:
Con capitalización: $12.762.816.
Sin capitalización: $12.500.000.
La diferencia aproximada para el ahorrante sería de $262.816.
Aunque el monto puede parecer moderado en este ejemplo, la diferencia aumenta cuando se consideran inversiones mayores o periodos más extensos.
Impacto para inversionistas inmobiliarios
Los inversionistas inmobiliarios suelen combinar distintas herramientas financieras:
Depósitos a plazo para mantener liquidez.
Ahorro para el pie de una propiedad.
Créditos hipotecarios.
Fondos de inversión.
Reinversión de rentas.
Refinanciamiento de propiedades.
Una modificación en la capitalización de intereses podría afectar tanto el costo del crédito como la rentabilidad de los recursos mantenidos en instrumentos financieros.
¿Qué debería hacer un inversionista?
Antes de tomar decisiones, conviene revisar:
La rentabilidad efectiva anual.
La existencia de interés simple o compuesto.
El plazo de la inversión.
La posibilidad de renovación automática.
La inflación esperada.
Los impuestos aplicables.
La liquidez del instrumento.
El análisis debe considerar la rentabilidad real, es decir, la ganancia obtenida después de descontar inflación, impuestos y costos.
¿Cómo funciona el interés compuesto en un depósito a plazo?
Cuando una persona renueva un depósito a plazo, puede reinvertir tanto el capital original como los intereses obtenidos. De esta forma, los intereses comienzan a generar nueva rentabilidad. Por ejemplo, una inversión inicial de $10.000.000 a una tasa anual del 5% produciría $500.000 durante el primer año. Si ese interés se reinvierte, el segundo año la rentabilidad se calcularía sobre $10.500.000. Diferencia después de cinco años De acuerdo con el ejemplo contenido en la información analizada, una inversión de $10.000.000 mantenida durante cinco años podría alcanzar aproximadamente: Con capitalización: $12.762.816. Sin capitalización: $12.500.000. La diferencia aproximada para el ahorrante sería de $262.816. Aunque el monto puede parecer moderado en este ejemplo, la diferencia aumenta cuando se consideran inversiones mayores o periodos más extensos. Impacto para inversionistas inmobiliarios Los inversionistas inmobiliarios suelen combinar distintas herramientas financieras: Depósitos a plazo para mantener liquidez.Ahorro para el pie de una propiedad.
Créditos hipotecarios.
Fondos de inversión.
Reinversión de rentas.
Refinanciamiento de propiedades. Una modificación en la capitalización de intereses podría afectar tanto el costo del crédito como la rentabilidad de los recursos mantenidos en instrumentos financieros.
¿Qué debería hacer un inversionista?
Antes de tomar decisiones, conviene revisar: La rentabilidad efectiva anual.La existencia de interés simple o compuesto.
El plazo de la inversión.
La posibilidad de renovación automática.
La inflación esperada.
Los impuestos aplicables.
La liquidez del instrumento. El análisis debe considerar la rentabilidad real, es decir, la ganancia obtenida después de descontar inflación, impuestos y costos.
En FEGI Gestión Inmobiliaria recomendamos evaluar cada operación considerando no solamente el precio de la propiedad, sino también las condiciones reales del financiamiento y su impacto financiero de largo plazo.
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